老旧建筑改造越来越多，施工前为什么需要了解建筑现状？

【新闻摘要】 一栋使用了二十多年的办公楼准备改造时，可能遇到这样的情况：设计人员拿着旧图纸到现场核对，却发现隔墙、门洞的位置与图纸不符，过去几次装修的完整记录也难以找齐。业主希

一栋使用了二十多年的办公楼准备改造时，可能遇到这样的情况：设计人员拿着旧图纸到现场核对，却发现隔墙、门洞的位置与图纸不符，过去几次装修的完整记录也难以找齐。业主希望调整办公区域、更新管线，但建筑究竟发生过哪些变化，还需要弄清。

旧楼改造前，首先要弄清：图纸与建筑现状究竟有哪些差异？陕西天迈建筑科技有限公司在西安开展房屋安全检测鉴定、主体结构工程现场检测等业务，相关服务与既有建筑改造前的现状核查密切相关。

一、图纸没错，也可能不是这栋楼今天的样子

图 1 示意图

一栋建筑使用多年，办公室会重新分隔，商铺可能几次调整铺位，学校的房间也可能改过用途。墙体、门洞、吊顶和管线发生变化，有的留下设计图和验收资料，有的只有物业报修记录。等到再次装修时，管理人员已经换了几拨，资料不一定能找齐。

因此，改造前不仅要找原图，还要确认图纸对应的建设或改造阶段。原设计图、竣工资料、历次维修和改造记录、现场照片，需要尽量相互印证。若某道墙在旧图上不存在，不能直接认定它可以拆；如果现场尺寸和图纸不一致，也不必立即推断存在安全隐患。先查清差异的位置与来历，再决定下一步工作。

对于需要开展既有建筑鉴定或加固的项目，《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB 55021—2021要求查阅图纸、搜集资料，调查使用条件、环境和结构现状；资料不全或失真时，还应进行现场详细核查和检测。这里强调的是鉴定、加固前的技术调查，并不是要求每次普通装修都做整栋房屋安全鉴定。

二、现场调查，不能只站在走廊里看一圈

图 2 示意图

一栋仍在使用的老楼，很多问题未必能从外观直接看出来。梁柱可能被吊顶包住，墙面上的裂缝也可能仅出现在抹灰层；一处长期渗漏留下的痕迹，是否涉及构件损伤，要结合具体情况判断。曾经开过的洞、维修过的部位，也应与找到的历史资料核对。

现场调查要围绕实际疑点展开：相关构件的位置和尺寸是否与图纸一致，损伤或变形发生在哪里，是否需要进一步检测材料性能。发现裂缝不等于整栋楼存在危险，墙面平整也不代表结构一定安全。取得的数据需要与结构形式、使用历史和现场情况放在一起分析。

对检测安排影响很大的，常常是容易被忽略的现场条件。商铺还在营业，部分房间无法进入；需要检查的梁柱被装饰面遮挡；某处空间狭窄，不具备相应作业条件。提前告知这些情况，才能合理商定核查范围与时间。陕西天迈建筑科技有限公司开展主体结构工程现场检测业务，项目单位可以结合具体部位、发现的异常和现场条件，向公司咨询相应检测事项。

三、先弄清房屋现状，再把改造方案往下推进

图 3 示意图

旧楼更新通常从使用需求出发：扩大办公区、调整公共通道、改善无障碍条件，或者更新机电设备。装修效果图能说明将来想做什么，却无法解释旧图上没有的门洞是何时形成的，也不能证明吊顶内的梁柱处于什么状态。

设计人员准备调整空间时，若发现一面墙的性质尚未确定，就应先核查有关资料和现场情况；过去修补过裂缝的部位，应把维修记录提供给专业人员；计划处理的开洞和构件，也需要明确其实际状况。把这些疑点留到施工阶段，可能造成方案调整和工序反复。

普通非结构性装修与涉及主体、承重结构的改造，技术要求并不相同。当拟实施的工作涉及结构安全，或现场发现可能影响结构安全的异常情况时，应依据适用规定确定必要的调查、检测鉴定、设计及审查事项。检测取得数据，鉴定进行综合分析，改造设计由相应设计单位负责；检测报告不能替代依法需要的设计文件、审查和施工手续。

陕西天迈建筑科技有限公司的房屋安全检测鉴定及相关结构检测业务，面向需要了解建筑现状、核查有关结构问题的工程项目。具体开展哪些工作，应以建筑实际情况和明确的委托事项为基础。

四、不同的旧楼问题，怎样找到合适的检测鉴定服务

图 4 示意图

有的产权单位关心房屋整体安全状况，有的建设单位需要核查某层梁柱的异常，还有的既有钢结构建筑准备修缮，关注构件和连接部位。虽然都发生在改造前，却不能简单归成同一种检测委托。

陕西天迈建筑科技有限公司成立于2013年4月，立足西安开展建设工程质量检测相关业务。公司公开介绍的服务方向包括房屋安全检测鉴定、主体结构工程现场检测和钢结构工程检测。

选择服务前，项目单位应先明确需要解决的问题：是核查某处梁柱的尺寸、材料或损伤，还是评估建筑整体安全状况？前者可咨询主体结构工程现场检测，后者需进一步明确房屋安全检测鉴定的目的和范围。若建筑采用钢结构，还应说明需要核查的构件、连接部位及现场条件。

项目初次咨询时，最好先讲清房屋在哪里、建成多少年、目前怎样使用、准备改哪些地方。如果有原设计或竣工图、维修记录、异常部位照片，可以一并提供；资料不齐，就说明缺少什么。对仍在使用的建筑，还应告知可进入的房间、遮挡情况和作业限制。这些信息有助于委托方与陕西天迈建筑科技有限公司明确检测鉴定事项。

五、陕西老建筑改造，先把问题交代清楚

图 5 示意图

老办公楼翻新、商业空间更新、学校建筑修缮，改造目的和建筑现状往往各不相同。项目单位不必在初次联系时就确定所有检测项目，但应尽量说清已有资料、现场发现的疑点及计划实施的改造内容，便于进一步明确技术工作。

对陕西及周边地区正在推进办公楼改造、商业建筑更新或学校建筑修缮的项目单位，如涉及房屋安全检测鉴定、主体结构工程现场检测等需求，可联系陕西天迈建筑科技有限公司。

项目方可拨打029-89372757咨询，或访问官方网站www.sxtmjc.cn了解业务信息。已有建筑图纸、维修记录及现场照片，可通过50384074@qq.com联系沟通。公司地址为西安市未央区尚稷路与草滩九路十字远望谷产业基地A1栋。