中报瑞评 | ⑧合景悠活：跨越式高质量增长，多维保障机制护航

【新闻摘要】 文|研究员 史晓敏 本文共2944字，阅读约需5分钟 合景悠活8月23日发布2021年中期业绩公告。 整体来看，公司发展呈现高速高质的特点。 数据显示，公司营业收入约12.29亿元， 同比增长

　　本文共2944字，阅读约需5分钟

　　合景悠活8月23日发布2021年中期业绩公告。 整体来看，公司发展呈现高速高质的特点。 数据显示，公司营业收入约12.29亿元， 同比增长83.1%; 毛利润约5.43亿元， 同比增长107.6%， 毛利率提升5.2个百分点至44.2%; 净利润约3.19亿元， 同比增长156.1%。

　　业绩发布第二日，资本市场反应积极，截至收盘，合景悠活 股价上涨10.42%。

　　随着雪松智联和上海申勤的收并购交易于2021年上半年相继落地，合景悠活的管理规模实现跨越式增长。到2021年中，公司在管面积达到1.65亿平方米，较2020年底增长296.9%。合约管理面积达到2.22亿平方米，较2020年底增长315.2%。

　　通过收并购，企业也快速实现了覆盖住宅、购物中心、写字楼、酒店、学校、医院、产业园，政府公建等业态的布局，旗下共计十多家物业公司。企业后续可以基于各业态的优势和特点，互相导流，互相协同，提升拓展机会和效率。

　　收并购之后，成功与否的关键在于投后管理。为保障被收购方能够与企业实现协同发展，合景悠活在投后管理方面会采取多方面措施。整体而言，合景悠活会保持收并购企业的组织架构上的稳定，确保企业在整合期平稳过渡，进而对人财物进行适度的管控。具体来看，第一，会帮助被收购企业实施数字化转型，进行数字管控，打造大运营中台，提高平台企业的运营效能。拉通财务系统和 IT 系统的管理，重视风控工作;第二，重视企业文化的根植，会定期进行交流，进行人员培训，鼓励员工融入合景悠活的文化，并打通晋升通道;第三，在共享机制方面，会制定激励制度，也会进行利益的深度捆绑，激活成员企业的业务潜能，充分尊重成员企业的经营特色和亮点，鼓励企业自由成长。

　　2021年上半年，合景悠活毛利率为44.2%，同比提升5.2个百分点;净利率为26.0%，同比提升7.4个百分点。具体来看，非住类毛利率微增0.7个百分点，住宅类毛利率大幅提升7.2个百分点。细究其原因，主要有三点。

　　第二，在管项目数量倍数增加、城市布局密度提升，降低成本。从合景悠活的布局中可以看到，在管项目增长430.7%，而覆盖城市增长93.8%，可以说明，单一城市项目个数呈倍数增长，城市项目的密度显著提升。与之相对的是，企业管理费用占收入比从14.6%降至11.6%。随着管理规模的跨越式增长，该数据不增反降。

　　期内，合景悠活购物中心及写字楼运营数据表现亮眼，购物中心出租率90%以上、销售额同比增幅82%以上;整体写字楼的出租率90%以上、收缴率98%以上。商业运营服务收入同比增长44.9%至5,518万元。这一增长，主要是由于企业上半年提供的前期规划与咨询服务及租户招揽服务增加，是企业轻资产业务高效推进的力证。

　　除了已经运营的20个商业项目外，未来1到3年，合景泰富将陆续开业25个商场和11个写字楼项目，并交由合景悠活提供商业运营服务。这些项目主要分布在广州、上海、北京、成都、重庆、苏州、南宁等一线、新一线和二线城市，品质优秀，未来可锁定高质量的发展。

　　合景悠活持续探索商业运营的新模式。2020年10月，“合景成都交子商业集群”正式呈现，形成一个多业态联动互补的“1公里商圈”。在这个商业集群中，完整集结合景悠方(成都)、合景摩方(成都)、合景悠方U8酒吧街区(成都)、W酒店、MUSTEL酒店、木莲庄酒店、icp甲级写字楼、誉舍高端服务公寓和遇见公寓。各业态项目以“优势互补”构建出一个商业集群的稳固内在体系。各产品线，均具有鲜明的差异化定位，单个项目既能独立完成商业定位的准确表达，形成品牌影响力，也能组合为“和而不同”的商业集群，互补共生。

　　基于这一探索，合景悠活打造的全业态联动业务模式，可开启复制运营样本。未来，无论操盘单体商业项目或大型综合体，都有经验可循，这也为企业的长期有序发展带来更多的可行路径。

　　物业管理是劳动密集型产业, 面对内生发展及外部资本市场的双重压力,首先要解决的就是人的问题。如何留住人、培养人是物业企业发展的重中之重。合景悠活以「强绩效、重成长、树文化」为人力资源管理理念，旨在打造富有竞争力、生命力和战斗力的人才战略框架。

　　人才培养方面，通过完善的培训机制，培养管理人才和专业人才，为公司持续注入核心动能。激励方面，将短、中、长期绩效与激励持续绑定。通过合伙人股权激励、强绩效绑定激励、专向业务激励等激励计划，与员工共享企业成长的红利，实现成员与企业之间的共融共赢。

　　2021年上半年，合景悠活延续了高质量、高速度增长的态势，备受关注的并购问题也给出了亮丽的答卷。企业不仅业务规模实现跨越，盈利能力也进一步提升。中报发布后，股价连续上涨，也表现出资本市场对于企业的信心。

　　未来，合景悠活将贯彻“多元化、全业态、多品牌”的战略举措，布局全国，深耕区域，持续推进数字化转型，并发掘新的商机以及业务的增长点，实现可持续的长远发展。

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